Страховщики фиксируют рост спроса покупателей квартир на полисы, покрывающие риск утраты собственности. Ряд участников рынка связывает это с «кейсом Долиной» и случаями разворота сделок, совершенных под влиянием мошенников. Какие еще есть способы защиты — в материале РБК.
Россияне при покупке квартир на вторичном рынке стали активнее интересоваться дополнительным титульным страхованием, которое защищает от риска утери права собственности на объект недвижимости. Такую тенденцию зафиксировали некоторые крупные страховщики, опрошенные РБК, и финансовый маркетплейс «Сравни».
Страховки правового титула (англ. title insurance) стали актуальными на фоне увеличения числа случаев судебных споров, связанных с продажей жилья под воздействием мошенников. Тема получила резонанс, после того как народная артистка России Лариса Долина стала жертвой злоумышленников и под их руководством продала квартиру за 112 млн руб., а после Хамовнический районный суд постановил вернуть ей недвижимость. После «кейса Долиной» российские суды стали нередко в таких делах становиться на сторону продавцов, а покупатели недвижимости оставались и без квартиры, и без денег, поскольку вторая сторона сделки успевала перевести их мошенникам.
В защиту покупателей стали активнее включаться и банки, если сделка предполагает ипотеку, выяснил РБК. Некоторые из них теперь создают дополнительные условия для продавцов. Тренд с «разворотом» сделок с квартирами на вторичном рынке видит Сбербанк. «Он, безусловно, нас беспокоит, потому что в каком-то смысле это злоупотребление правом», — сказал РБК первый зампред банка Кирилл Царев, добавив, что пока такая практика не носит системного характера, «но, безусловно, это тревожные сигналы».
КАК РАСТЕТ СПРОС НА ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ
В октябре 2025 года продажи полисов титульного страхования выросли в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, подсчитал финансовый маркетплейс «Сравни». Как отмечает директор сервиса по развитию страхового бизнеса Владислав Головкин, в первой половине этого года пиковых продаж таких страховок не наблюдалось, но в третьем квартале показатель увеличился на 55% и спрос сохраняется высоким. По его словам, интерес к этому виду страхования пришелся на активное обсуждение кейсов с «разворотом» сделок с недвижимостью в медийном пространстве.
«Мы наблюдаем небольшой рост спроса на титульное страхование в течение последних двух месяцев», — говорит управляющий директор компании «Ренессанс Страхование» Артем Искра. Он считает, что это напрямую связано с увеличением числа судебных разбирательств по сделкам на вторичном рынке.
«В последнее время фиксируем рост числа запросов на получение данной услуги со стороны физических лиц, агентств недвижимости и риелторов», — подтверждает тенденцию представитель страховой группы СОГАЗ.
«Росгосстрах» отмечает всплеск спроса на титульное страхование в последние три года: основной прирост произошел в 2024-м, когда число заявок на данный вид страховки выросло на 80% год к году.
Но в этом году темпы роста сохраняются, говорит начальник управления андеррайтинга ипотечных и титульных рисков компании Жанна Моторина. «Связывать эту тенденцию с увеличением количества оспариваемых сделок нет оснований — хотя видим, что такие случаи в последнее время на рынке есть, так как на страховом рынке на самом деле такие изменения быстро не происходят», — замечает она.
В «АльфаСтраховании» не дали оценок этой тенденции. В «СберСтраховании», а также в компаниях «Ингосстрах» и «Согласие» не ответили на запросы РБК.
КАК РАБОТАЕТ ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ
Обычно титульное страхование предлагается при приобретении недвижимости в кредит, это один из тех рисков, которые банки просят страховать, говорит вице-президент Всероссийского союза страховщиков Глеб Яковлев. Но такую страховку можно оформить и без ипотеки.
По словам Моториной, договор добровольного титульного страхования целесообразно заключать в момент оформления сделки с квартирой или сразу после регистрации права собственности.
Титульное страхование покрывает риски утраты права собственности на объект недвижимости, отмечает управляющий директор по рейтингам страховых и инвестиционных компаний агентства «Эксперт РА» Алексей Янин. Кроме мошеннических действий это может быть появление ранее неизвестных наследников, которые оспаривают сделку, совершение сделки по подложным документам, совершение сделки лицом, признанным недееспособным на момент ее совершения, обнаружившееся нарушение прав несовершеннолетних в связи с совершением сделки, перечисляет эксперт.
Само по себе страхование титула не снижает риск потери права собственности — продавец может попытаться оспорить сделку, но если риск реализуется и суд признает продажу недействительной, то покупатель недвижимости и страховки может обратиться в страховую компанию за возмещением, поясняет руководитель управления комплексного ипотечного страхования «АльфаСтрахование» Марина Дарюшкина. Как правило, компенсация равна либо рыночной стоимости утраченной недвижимости, либо сумме остатка по ипотечному кредиту, если полис был оформлен в рамках ипотечного страхования, добавляет Искра.
Доля застрахованных сделок с недвижимостью в России составляет не более 5%, оценивает управляющий директор группы рейтингов страховых компаний агентства НКР Евгений Шарапов. «Данный продукт востребован в ситуации, когда у объекта сделки непростая история — например, долгая цепочка владельцев, наследственные вопросы, приватизация, судебные споры в прошлом, а также когда покупатель сам несет юридические риски и хочет получить дополнительную защиту», — отмечает он.
В данном виде страхования строгая ретроспективная оценка риска, предупреждает Шарапов. При оформлении договора страховщик анализирует историю объекта за 3–30 лет, и если риск признают высоким, то компания не заключит договор, поясняет эксперт.
ПОЧЕМУ СТРАХОВКА ТИТУЛА МОЖЕТ НЕ СРАБОТАТЬ
Чаще всего клиенту могут отказать в выплате по договору титульного страхования, если он будет признан в судебном порядке недобросовестным приобретателем, говорит Моторина. По ее словам, это случаи, когда суд установил, что покупатель жилья «знал или должен был знать о наличии обстоятельств, препятствующих совершению сделки, или при заключении сделки не проявил разумной осмотрительности и не убедился, что продавец имел право продавать квартиру, или когда покупатель лишился права собственности в результате своих виновных действий или нарушения закона».
Если же сделка признается недействительной на основании статей 177 и 179 Гражданского кодекса, то в этом случае клиент со страховкой титула может рассчитывать на возмещение, продолжает Моторина. Это случаи, когда доказано, что продавец был не способен «в момент ее совершения понимать значение своих действий, или когда продавец квартиры находился под влиянием обмана, насилия или угрозы», поясняет эксперт.
Практику страховых компаний в вопросах возмещений можно считать унифицированной. На титульное страхование в сделках с ипотекой распространяется действие стандарта Всероссийского союза страховщиков, напоминает Дарюшкина. В нем прописан перечень оснований для отказа страховщика от выплат и других исключений, стандарт обязателен для всех участников рынка.
КАК ЕЩЕ МОЖНО ЗАЩИТИТЬСЯ ОТ ПОТЕРИ КВАРТИРЫ
Для снижения риска признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, покупателю следует сохранять переписку с продавцом — это позволит суду установить истинные мотивы сторон и особенности их поведения во время переговоров. При подписании договора лучше всего выбрать нотариальную форму сделки с видеофиксацией у нотариуса, а в самом документе стоит прописать, что по поводу реализации жилья продавец не общается с третьими лицами, не ведет переговоры и не планирует передавать деньги посторонним лицам. При этом расчеты по сделкам необходимо проводить по безналичным платежам, а перед сделкой необходимо удостовериться и в том, что ее стоимость соответствует рыночной цене объекта, перечислили ранее опрошенные РБК юристы.
Собственные меры защиты принимают и некоторые банки. Например, «Сбер» реализовал у себя сервис безопасной сделки. «По сути [это] дополнительная услуга, когда мы более детально проверяем всех участников сделки и обеспечиваем со своей стороны юридическую поддержку в случае возникновения [спорных] случаев и возмещение ущерба, если мы сказали, что она (сделка. — РБК) безопасна, а потом клиенты столкнулись с проблемами. Это некий наш ответ, относительно оперативный, но мы, конечно, надеемся, что решение будет принято более системно на государственном уровне», — сказал зампред Сбербанка.
В Абсолют Банке заверили, что проводят тщательную проверку участников сделки. «В обязательном порядке запрашиваются документы, подтверждающие дееспособность продавцов, особенно в возрасте, превышающем 70 лет.
В обязательном порядке продавец предоставляет справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Также проверяется обязательно, состоял ли продавец в браке на момент приобретения недвижимости, и если состоял, то запрашивается согласие на продажу (отчуждение)», — перечислил представитель кредитной организации.
«Для решения вопроса на системном уровне мы предлагаем комплекс инициатив. Среди них — обязательное нотариальное удостоверение и присутствие близкого родственника при сделках с участием продавцов старше 65 лет; введение обязательного титульного страхования для сделок с возрастными продавцами как механизма защиты финансовых интересов добросовестного приобретателя», — сказал РБК представитель ВТБ. Остальные крупные банки не ответили на запросы РБК.
На фоне дискуссии о «развороте» сделок с недвижимостью в Госдуме предложили ввести «период охлаждения» и эскроу-счета для таких операций. Предполагается, что при продаже имущества денежные средства могут быть заморожены на два дня, чтобы ими не завладели мошенники. По мнению Царева, нужно найти правильный баланс, чтобы не ухудшить клиентский опыт. Он считает, что если просто вводить везде охлаждение и обязательный нотариат, то это приведет к тому, что все сделки могут оказаться более долгими с точки зрения оформления. «Так что надо искать правильное, оптимальное решение. Мы, со своей стороны, готовы свои предложения тоже внести и находимся в диалоге с властями», — подчеркнул зампред «Сбера».
Абсолют Банк также считает, что административные меры, удлиняющие или затрудняющие расчеты по сделкам, обернутся «дополнительными затратами для их участников». «Кроме того, они могут иметь обратный эффект, размывая у участников договорных отношений чувство личной ответственности за результаты своих действий. На наш взгляд, лучшей «профилактикой» оспаривания сделок может быть подробное описание условий, при которых сделка может быть аннулирована. В таком случае участники сделки лучше будут понимать свои риски и то, как их можно минимизировать», — сообщил представитель банка.
0
25.00
